تحول مفاجئ.. لماذا تباع المنازل الجديدة في أميركا بأسعار أقل من القائمة؟

تشهد سوق العقارات الأميركية تطوراً غريباً من نوعه، وهو بيع بعض المنازل الجديدة بأسعار أقل من نظيرتها القائمة، فمتوسط سعر بيع المنزل القائم خلال يونيو/ حزيران، وصل إلى 441.5 ألف دولار، في حين وصل متوسط سعر بيع المنزل الجديد 401.8 ألف دولار.

هذا الأمر لم يتكرر سوى 22 مرة فقط منذ عام 1968، أي خلال 690 شهراً، كما أنه لم يحدث خلال الفترة من يونيو/ حزيران 1982 إلى مايو/ أيار 2024 سوى مرتين فقط، ولم تشهد التسعينيات أي انعكاس في الأسعار على الإطلاق.

ومع ذلك، منذ مايو/ أيار 2024، تكرر هذا الانعكاس في السوق سبع مرات، وحدث بشكل شهري خلال الفترة من أبريل/ نيسان إلى يونيو/ حزيران من هذا العام، وفقاً لأحدث البيانات المتوفرة. لكن الفجوة الحادثة في يونيو حطمت الرقم القياسي، وذلك مع بيع المنازل الجديدة بأسعار أقل بنسبة 9% من المنازل القائمة، متجاوزة بذلك النسبة القياسية السابقة عند 3%.

وقال كبير الاقتصاديين في شركة فيروس لحلول العقارات، وهي شركة تُقدم تحليلات وتنبؤات لسوق الإسكان، إريك فوكس: “إذا لم يكن الرسم البياني منطقياً، فعادةً ما يكون هناك متغير خفي يُفسره”. أي أن الأرقام ليست غريبة كما تبدو بمجرد اكتشاف ما يجري تحت السطح، بحسب تقرير لشبكة فوربس.

لماذا ترتفع أسعار المنازل القائمة عن الجديدة؟

1- ما تفعله شركات البناء

تقول الرابطة الوطنية لبناة المنازل (NAHB) في الولايات المتحدة، إنه منذ يونيو 2024، كان 60% من شركات البناء تستخدم حوافز لبيع المنازل الجديدة، بينما خفّض 30% منهم أسعارهم. يمكن أن تعني الحوافز تخفيضات في معدلات الفائدة، أو المساعدة في تكاليف الإغلاق (مثل رسوم التسجيل أو الضرائب أو المحاماة أو التقييم)، أو تحسينات مجانية تُخفّض السعر الفعلي دون تغيير السعر الرسمي المعلن للمنزل.

ويُقدّم مالكو المنازل الحاليون تنازلات أيضاً، وإن كان ذلك بوتيرة أقل. وجدت شركة ريدفين، وهي شركة وساطة عقارية عبر الإنترنت، أن ما يقرب من 40% من مبيعات المنازل في الربع الأول من عام 2025 تضمنت قيام البائعين بتغطية تكاليف إصلاحات أو إغلاق الصفقة. عمليًا، يعني هذا أن متوسط سعر بيع المنازل الجديدة بشكل رسمي أقل من الخصم الفعلي، لأن العديد من التنازلات لا تظهر في البيانات.

ولا تزال شركات البناء الأميركية المدرجة في البورصة تحقق أرباحاً، حتى مع التنازلات، على الرغم من أن معظمها يشهد انكماشاً في هوامش الربح الإجمالية. انخفض هامش ربح شركة ميريتاج هومز من 29% في عام 2022 إلى 25% العام الماضي، بينما شهدت شركة إن في آر انخفاضاً بنسبة 2% في هامش ربحها الإجمالي منذ عام 2022. وشهدت شركة كي بي هوم انخفاضاً بنسبة 3%، وشركة لينار انخفاضاً بنسبة 5% خلال الفترة نفسها.

:

وتركز شركات البناء الأميركية على إنشاء المنازل الأصغر حجماً، مما يتيح بناء المزيد من الوحدات على أي قطعة أرض.

وانكمش متوسط مساحة المنزل الجديد بنحو 400 قدم مربعة منذ أن بلغ ذروته عند 2736 قدماً مربعة في عام 2015. وعند حوالي 2300 قدم مربعة، عاد المتوسط اليوم إلى المستويات التي شوهدت آخر مرة في أعقاب الركود الكبير.

وتستهدف شركات البناء القدرة على تحمل التكاليف، من خلال بناء منازل أصغر حجماً، ومنازل “تاون هاوس” (أي متلاصقة الأجناب)، وشقق سكنية. ويؤدي هذا إلى خفض متوسط سعر المبيعات حتى لو واصل سعر القدم المربعة الزيادة بشكل مطرد من حوالي 127 دولاراً في عام 2016 إلى 231 دولاراً في الوقت الحالي.

ويقول كبير الاقتصاديين في شركة ريدفين، داريل فيرويذر، لشبكة فوربس: “أفرط البناؤون في البناء خلال الجائحة. لا تتمتع شركات التطوير العقاري في الوقت الحالي برفاهية توافر رهون عقارية بفائدة 4% للمشترين كما فعل من اشتروا منازل بين عامي 2011 و2022”.

ويضيف: “بما أن شركات البناء في بحاجة إلى التخلص…..

لقراءة المقال بالكامل، يرجى الضغط على زر “إقرأ على الموقع الرسمي” أدناه